札幌での住居を真剣に検討してみた（賃貸VS購入）

最短で1年半後の退職を真剣に検討しているわけですが、日本帰国後は札幌に住みたいと考えています。札幌での住居は、雪への対応などを考えて分譲マンションだと思っています。ではその分譲マンションを中古で買うのか、賃貸で探すのかという2つの方法があります。

以下に、それぞれのメリットデメリットや総支出額の比較などをまとめてみたいと思います。

○自分の自由にできる。

○分譲賃貸に比べて選択肢が多い。

×資産性を考えると駅近を選ぶ必要があり高い。（通勤がないので駅近の必要がない）

×退職前に住宅ローンを使う必要がありタイミングが難しい

×頭金や仲介手数料などのまとまったキャッシュが必要

○地域などがダメだった場合、移り住むことが容易

○借金を背負わないので気楽

○資産性を考慮する必要がないので、駅から遠い物件も対象とすることができる。

×いい物件が少ない

・購入額は3,000万円。住宅ローンの条件は、頭金300万円、フラット35利用で金利は1.23％で月79,000円。修繕維持費＋管理費は月35,000円、固定資産税月15,000円。

・10年後売却可能額は2,500万円、20年後売却可能額は2,000万円。

・賃貸は、同クラスの分譲賃貸ということで月15万円。更新料が2年に1回家賃1か月分。

・頭金、仲介手数料（購入時と売却時）：600万円

・住宅ローン：年95万円（月7.9万円）、10年間950万円（元本657万円、利息293万円）

　　　　　　　20年間1,900万円（元本1,400万円、利息500万円）

・修繕維持費、管理費、固定資産税：年60万円（月5万円）

・売却時の手残り：10年後450万円、20年後700万円

支出合計：10年後1,700万円、20年後3,000万円

・賃料：年180万円（月15万円）

・更新料：2年毎15万円

支出合計：10年後1,875万円、20年後3,750万円

ということで、純粋に支出だけ比較すると、10年間で購入が175万円、20年間で750万円少ないということになりました。思っていたほど差がないというのが印象ではないでしょうか。これは、購入時の資産価格の減少を10年間で500万円ずつ見込んでいることも原因です。

ただ、資産価格が変わらないとしても10年間で675万円、20年間だと2,750万円となります。このケースだと大きくなりますが、東京の一等地でもない限り10年後、20年後も同価格を保てるということはないと思っています。むしろ10年後に2,500万円で売れるのかなと懐疑的です。

今の検討エリアは公立学校のレベルなどを考えて札幌の中でも地価が高いエリアに絞っています。子供が家を出た後は、中古住宅を買って好きにリノベーションするというのもいいなと思っているので、購入に明らかな金銭メリットがない限りは賃貸でいいと思っています。

さらに、このケースでは含めていませんが、投資家的目線で見ると購入時の頭金と仲介手数料の510万円は賃貸の場合は投資に回せるわけです。年利3％の複利計算で利益額は10年間で175万円、20年間で410万円となります。

これも考慮すると10年間ではどちらも変わらない、20年間では購入が340万円有利となります。さらに、年利3％以上となればこの差はどんどん縮まるわけです。

子供の成長後の柔軟性や資産運用からのリターンによるアップサイド要因を考えると、賃貸がいいという結論になっています。

ただし、退職前に会社員としての与信は使い果たすのが賢いとは思います。この与信力を自宅の購入ではなく、投資物件の購入に使えるとさらに最適なのでしょう。ただ、不動産投資はハードルが高そうです。