戸建て投資の戦略

投資

何度か別の記事でも書きましたが、収入の複線化として本気で戸建て投資を考えています。もちろん日本に帰ったらの話なので3～5年先の話ですが、駐在勤務が始まって既に1年が経過しています。なので、意外にあっという間だと感じています。特に、この1年仕事以外何もやれていないことから、きちんと意識をしないと何も準備ができないまま帰国を迎えることになりかねません

 

ということで、まずは本を読んでみようと「空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法」をKindleで買って読んでみました。選んだ理由は、Amazonで具体的な話が多く参考になるというコメントが多かったから。実際に、エリア選定の考え方など具体的な話が多く参考になりました。なので、忘れないうちに参考になったポイントや自分の考え方をまとめてみたいと思います。

１　エリアの決め方

まずは、対象とするエリアを決めなければ話になりません。エリアを決めるポイントは、以下の3つ。

・自宅から車で1時間以内

これには二つの意味があって、管理のし易さのほかに行動圏内にエリアを絞ることで隅々まで理解が進むことがあります。そのメリットとしては、もちろん相場や物件情報に強くなれることもありますが、何より買付判断をすぐに下せるようになることが大きいと思います。よく言われるのは、お買い得物件ほどすぐになくなってしまうということ。よく知ったエリアなら、判断も早くなります。

実際、日本で分譲マンションを買ったときは、残り一つと言われて決断を迫られましたが、実家の近くであり生まれ育ったエリアであったため、立地条件等の良しあしがすぐにわかり決めることができました。

・築20年程度の築古が総額500万円程度で購入でき、家賃5～6万円とれるエリア

家賃5万だとすると年間60万円。500万円であれば単純利回り12％となります。リスクを考えるともっと利回りを求めたいですが、とりあえずこれを最低条件で探してみたいと思います。また、地方で家賃が6万以上だと、購入時のローン支払い額の方が安くなりかねません。そのバランスからも家賃は最高でも6万円が上限だと思っています。

・役所、学校、スーパーが近くにあり、駐車場が2台分確保できる

ファミリー向けの地方物件となるとやはり、この条件は外せないと思います。私は、東京都心部にも車がなければ生活できない田舎（アメリカも含む）の両方に住んだことがありますが、田舎での物件の探し方は商業施設の有無と学校への近さでした。

２　物件の探し方

不動産投資専用ポータルもいいですが、上記の基準で探すならスーモやアットホームなどの一般向けのサイトで土地のみで探すのも有効だと思います。建物はあるけど、土地のみとして売られているのは結構あります。これらの物件をうまく有効活用することが、格安で物件を手に入れるコツだと思っています。

あとは、せっかくエリアを絞っているのだから地場の不動産会社等でネットに出てこない物件を探せればなおいいと思います。特に地方の田舎の築古戸建てなんて、売主が売れないと思っている場合もあります。そういう物件を地元で行動しているときに見つけることが出来たらいい。

３　補助金の使い方

各地方自治体では、賃貸住宅改修費の補助をやっているところが結構あります。おもに子育てもしくは新婚世帯の入居促進という名目が多いため、いろいろな制限がありますが使える補助金は使うべきでしょう。

以前、両親が保有する古いアパートの改修をした時に、市の利子補給制度を見つけ、ほぼ無利子で1,500万円の改修費用を借り入れることができました。直接の補助金という形でなくても、住宅や個人事業に関しては様々な補助制度がありますので、きちんと調べて活用したいと思います。黄金の羽は自分で拾うしかありません。

４．リフォーム会社の探し方

これはもうトライ＆エラーで探していくしかありません。両親のアパートの改修の際は、インターネットでＨＰを持っている近隣のリフォーム業者をピックアップして見積もりを依頼しました。結局3社からもらい一番安いところに決めました。

ただ、あまりにも安すぎたのか改修工事が終わった後、ほとんど連絡が取れなくなってしまったので値切りすぎるのも問題があると思います。

その後行った実家の改修工事の際は、その時に2番手だった会社に声をかけ相見積もりをとることなくお任せしました。その会社は、最初に相見積もりを取った際、細かく見積もりをくれ対応が一番良かった会社でした。ぼったくられるという心配がなかったため相見積もりをとらずに進められ、こちらの手間も省け、先方も気持ちよく工事ができとても良かったと思います。

これらの経験から、一度、対応がよく料金も相場程度の会社を見つけたら、継続的にお願いしていくことがいいと思っています。

５．仲介及び管理会社の探し方

上述の両親のアパートの時は、これも地元業者でかつＨＰで積極的に情報発信をしている仲介会社を見つけ、専任でお願いしました。7年たった今も、退去が出てもすぐに決めてくれて入居率はほぼ100％を維持できているためこれも正解だったと思います。

インターネットをうまく活用している地元仲介会社を見つけたいものです。

６．目指す規模

とりあえず、青色申告ができる事業規模である5戸（戸建ては1件で2戸換算可能）を目指したいと思います。法人化も考えなくはないのですが、いろいろとデメリットも見えてきます。

・記帳の煩雑さ

・青色申告の特別控除65万円がなくなる

・赤字でも法人住民税の均等割り7万円程の支払いが発生

・黒字の場合は法人税21.4％がかかるため所得が低い場合は個人所得税の方が低率

これくらいの小規模な賃貸事業であれば、法人化はあまりメリットがない気がします。何より、個人事業主として不動産所得の赤字は他の配当所得（総合課税）の黒字と損益通算が可能です。戸建て賃貸は、減価償却が大きく取れることからも所得上は赤字になる可能性もあり、他の所得との損益通算は魅力的です。

 

最後に

今後は、まずはエリアを決めたいと思います。日本帰国後の住む場所はいろいろと検討を重ねています。それと合わせて投資対象エリアを絞りたいと思います。上記のエリアの決め方は、不動産ポータルサイトの検索一発で出てきません。500万円以下の中古戸建か建物付き土地を探した後に、家賃の相場を調べ、付近の商業施設や学校などを調べる必要があります。めんどくさい方法ですが、めんどくさいということは競合も少ないということで頑張ってやってみたいと思います。